分析：房地产市场是“泡沫”还是“过热”

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刘洪玉郑思齐沈悦中国房地产市场目前的现状，正引发产业界、学术界的许多争论。有人认为，房地产泡沫初露端倪；也有人认为，目前房地产价格与价值比没超过“2” ，不是泡沫，但存在着房地产热。这种争论源自于近几年中国房地产市场的蓬勃发展。但房地产开发投资对GDP增长贡献率的提高，也带来了另外一种担心，即中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高，如果房地产业出现不正常的发展，或者出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业进入衰退，而且其资金链的断裂还会对金融体系、甚至对整个国民经济的稳定发展带来不良影响。部分城市过热而非泡沫经济从全国房地产价格的变化看，从1998年到2001年，我国商品房和商品住宅的价格上涨率在-0.5%—4.9%之间，远远低于同期8%左右的GDP增长率。表明商品房价格的变化从总体上看没有脱离实体经济的支撑。因此，从总体上看，中国不存在房地产泡沫现象。房地产市场中的过热现象，主要表现为部分城市供给过热和资金大量涌入的经济泡沫。一些城市尽管其商品房空置量在不断上升，但房地产开发投资和住房投资仍保持高速增长；越来越多的城市纷纷瞄着“国际化大都市”或“中心城市 ”的光环，进行非市场力量推动的城市CBD建设；房地产企业异地开发，上市公司、非房地产企业纷纷涉足房地产开发；许多城市至今没有有效的土地供应计划，盲目供应土地，与开发商的圈地运动配合默契；盲目追求豪华高档，每套千万元甚至上亿元的别墅、豪宅不断涌现，脱离实际使用市场和产业的支撑，盲目建设超豪华写字楼、酒店和零售商业设施；房地产开发过程中的概念炒作远远胜于追求实质等等。尽管目前房地产市场上真实需求的力量远远大于投机需求，房地产业只是存在着部分经济泡沫，短期不会上升到泡沫经济的程度，但必须警惕房地产业出现泡沫经济。尤其是上市公司以涉足房地产投资为目的的频繁重组、外行不断加盟房地产业、外资金融机构的介入，都有可能给房地产业本来已经存在的经济泡沫源源不断地注入空气，促使其形成泡沫经济。因此，政府必须采取必要的措施来加以防止。抑制过热对新兴市场更重要尽管一定程度的过度开发是房地产周期循环中的正常现象，但如果采取合理的抑制措施，往往能够减弱周期波动的剧烈程度，并防止市场向房地产泡沫发展。这在新兴的房地产市场中尤为重要，因为在这些市场中往往开发投资的回报率会偏高，而房地产开发融资的渠道又很单一(只从银行贷款)，且市场信息透明度差。在这种情况下开发商做出非理性预期的可能性更大，房地产贷款的高回报也会使银行低估风险而且放宽贷款条件，过高的财务杠杆又会鼓励开发商进行投机性投资并把过多的风险转嫁给银行，社会上的游资也会被房地产开发行业的高利润所吸引而进一步导致投资过度。所有这些因素都很容易引起信贷膨胀，更多的资源持续向房地产行业集中。过度集中会带来高风险，在理性程度不高的市场中自我调控的机制较差，发展为房地产泡沫的可能性也较成熟的房地产市场要大。多种措施抑制过热抑制房地产市场过热现象，防止演变为房地产泡沫的主要措施应包括：有效控制当前和潜在的土地供应。国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台后，各地先后出台了停止协议出让国有土地使用权，由政府统一收购、储备、开发和出让的有关规定。大批开发商争先恐后地赶在截止日期前到计划管理部门申请开发项目立项。对房地产企业的圈地行为进行监管。至少有四种力量在推动企业的“圈地运动”，推动大量土地进入开发商的土地储备库。第一是上市公司需要业绩，第二是房地产企业需要提升自己的竞争力，第三是地方政府的政绩冲动以及财政需要，第四是宏观理念，从政府领导到经济学者乃至舆论宣传都认为我国应当加快城市化的进程。因此必须对企业的圈地行为进行监管。建议政府建立市场准入制度，政府土地出让不能仅仅是价高者得，政府也要尽量减少大宗土地的出让行为。此外，还应加强银行系统对房地产贷款的监管，提高开发商的自有资金比例，并建立有效的风险管理机制。拓宽房地产行业的融资渠道，改变只能从银行贷款的单一融资体制，分散风险。

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