房地产“因城施策”料加码

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国家统计局18日公布的数据显示，1-3月份 ，全国房地产开发投资27765亿元
，同比增长0.7%；商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8% 。专家表示 ，房地产市场下行压力依然较大
，未来各地因城施策力度料进一步加强。

全年房地产投资增速料前低后高

根据国家统计局数据，在商品房销售面积同比下降的情况下 ，房地产投资同比保持一定幅度增长
。对此
，国家统计局新闻发言人付凌晖解释，一是保交付等相关政策的作用。去年底以来 ，各地区坚持“保交付 、保民生、保稳定
”
，积极推动前期停建缓建的房地产项目复工复产，推进在建项目建设 。一季度 ，施工期在一年以上的房地产项目，投资增速超过10%
。随着房地产项目施工建设推进
，一季度，房地产开发投资中建筑安装工程投资同比增长0.9% ，拉动房地产投资增长超过0.5个百分点。

二是土地购置费计入的影响 。房地产开发投资中
，前期发生的土地购置费是随着房地产施工建设逐步计入，相应地支撑了房地产投资增长
。一季度 ，土地购置费同比增长0.6%
，拉动房地产开发投资增长超过0.1个百分点。

平安证券研报认为，从短期来看 ，当前房地产销售仍处于筑底阶段
，房企资金压力大，投资端短期下行压力犹存 。从中期来看 ，随着政策力度加大
、疫情逐步得到控制
，投资端有望随着销售企稳逐步回升，维持全年房地产投资增速前低后高的判断
。

稳楼市政策有望继续出台

付凌晖表示 ，下阶段，各地坚持“房住不炒”
，持续稳地价、稳房价 、稳预期，完善房地产市场长效机制 ，积极满足合理住房需求
，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。随着长租房市场不断完善，保障房建设加快推进 ，房地产市场有望逐步趋稳 。

业内人士预计
，未来稳楼市政策还将继续出台
。18日，中国人民银行
、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》明确 ，因城施策
，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业 、建筑企业合理融资需求 ，促进房地产市场平稳健康发展。

未来将有更多
、更高能级城市加大因城施策力度
，助力房地产市场保持平稳发展 。随着疫情影响减弱和政策逐步显效，业内人士预计 ，二季度商品房销售有望触底走稳，下半年楼市表现将比上半年大幅好转。

近期市场唯二的热点板块
，一个是地产，另一个是央企
。地产在“第二支箭 ”实施后 ，多家公司获得百亿以上授信
，流动性大为缓解，成为市场调整过程中少数上涨的板块。证监会主席易会满近期强调“探索建设具有中国特色的估值体系
” ，建筑、地产等板块再度拉升 。

28日晚
，证监会传出重磅消息，AH两地地产公司恢复股权融资（不可用于拿地）
。教主选取央企地产公司$大悦城(SZ000031)$  ，火速出一文
，和大家一起聊聊我对公司和地产行业的看法。

一 、央企/国企地产公司经营韧性强 。

在多轮调控政策下，房地产行业已先于季节来到“三九”
。统计局数据显示 ，今年1-10月份
，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8% ，降幅较1-9月扩大0.8个百分点。

其他如房屋施工面积
、新开工面积、竣工面积 、商品房销售额等关键指标全面哑火 。

中指研究院发布的“2022中国房地产百强企业研究报告 ”显示，今年我国房企TOP 100座次出现了翻天覆地的变化
。央企/国企地产公司排名整体前移
，保利
、中海、华润均跻身TOP 5，业务更均衡的大悦城控股上升至第23位。

大悦城上半年完成签约金额 285 亿元 ，较上年同期减少 21%
，优于地产同期大盘表现 。克而瑞操盘金额榜较 2021 年年底排名提升了 17 位至第 32 位
。大悦城业绩表现能够优于地产大盘，主要是因为背靠中粮集团 ，现金流的优势更大。

二 、时代的更迭！房企的确定性由拿地转为现金流 。

房价上涨周期
，开发商拿地=业绩的保障，随着地产黄金周期已过 ，房企拍地的热情明显降温。今年上半年
，民企地产公司因现金流短缺，既不敢拿地 ，又缺钱周转
，项目交付率较差，股债双杀事件频现
。地产行业的“确定性
”已由拿地转为现金流 ，央企/国企公司通常没有类似的问题。

以大悦城为例，在银行融资渠道
，大悦城年初与招商银行、浦发银行签署200亿元并购融资合作协议，11月又与农业银行签署300亿意向性授信合同 ，囊括了固定资产贷款
、并购贷款、债券多种融资形式 。

非银行渠道授信方面
，年内，大悦城两次向控股股东中粮集团申请70亿元的授信额度（一笔3年期 ，一笔1年期）；太平人寿还给予大悦城1年期75亿的授信额度
，融资利率均不超过同期金融机构的贷款利率
。

票据方面，大悦城2022年1月成功发行15亿元公司债；9月16日 ，公司再次公开发行总额不超过50亿元的公司债。2022 年上半年
，大悦城借款平均成本 4.84%，相比于2021年末的4.87%有小幅下滑 。

9月6日 ，乐居财经发布《2022上半年内房股融资成本榜》
。共11家内房股平均融资成本低于4%
，港股子公司$大悦城地产(00207)$ 融资成本3.9%，排名第十。

大悦城与保利 、金地
、绿地等房企相比 ，流动速率更优，且是近5年来为数不多流动速率在持续改善的房企 。在中指研究院发布的“2022中国房地产企业百强报告”中
，大悦城分别获评融资能力TOP 10和稳健性 TOP 10
。

三、大悦城轻重并举，助力地方经济发展。

除了背靠央企融资的天然优势外 ，大悦城合理调配轻 、重资产
，现金流始终保持稳健 。尽管大悦城目前主要营收来自于商品房的销售，但公司物业打法的变化是更值得关注的
。

相信众多投资人已经发现 ，区位优势越明显
、综合体设施越齐全、规模越大 、定位高端的商业容易受到消费者的青睐。

去年起
，大悦城开始输出轻资产商业项目 。2021年，天津
、昆明、鞍山 、长沙4个大悦城项目实现轻资产运营。 年内 ，大悦城又新签约了广州黄埔大悦汇
、成都金牛大悦城项目
。明年年底前
，教主家乡沈阳的FTC金融中心将落成本地首个大悦城商业轻资产项目。

今年，大悦城商业（购物中心）项目较之前有了明显的不同：

（一）突出独店 ，做差异化竞争 。

沈阳大悦城E馆处于待开业状态
，已经签约的“HERTU ”、“八分之五
” 、“香蕉男士”、“原料库 ”等品牌均是本地此前没有的
。11月25日开业的绍兴国金大悦城中，首进品牌高达45%。大悦城商业今年注重新品牌的引进 ，与同区域项目进行差异化竞争 。

（二）注重场景运营，打造差异化活力街区
。

除周边配套外
，大悦城商业项目着重做了内部场景运营。一些已经开业的大悦城具备展厅
、户外广场、文创剧场 、创意空间
、红人馆等不同景观，消费者在购物的同时可兼具放松 。本次卡塔尔世界杯期间 ，部分大悦城还有世界杯联名主题活动
。

（三）增强消费者粘性和转化率。

年内大悦城采取了零售、餐饮折扣券+会员积分兑奖品等营销模式
，吸引消费者来到大悦城，完成引流 、获客
、沉淀的转化

以我们沈阳大悦城为例 ，夏季时推出了多次69元购100元餐饮消费券的活动
，适用于商场内10多家餐饮门店，起到了刺激居民消费、拉动区域经济的作用 。新开业的大悦城有更实惠的5折购券活动
。

大悦城通过“悦购券 、悦直播
、悦市集
”集话题、品牌 、商圈
、场景于一体的打法 ，全国多个大悦城客流人次、销售额 、单日新增会员数量在年内创出新高。

（四）大悦城物业出租率仍有提升空间 。

今年上半年
，大悦城商业平均出租率 90.5%（购物中心93%、写字楼90%）。

在大悦城采用新打法后，即使在疫情影响下 ，绍兴国金大悦城招商开业率也超过了90%
。

上半年
，受央企物业减租政策影响， 大悦城1-6 月租赁收入减少 6.8亿元 ，归母净利润减少 2.56亿元。但经此一役，租户选择央企/国企物业的意愿性将更强 。随着更多地区大悦城“焕新升级”
，商业出租率还有进一步提升的空间
。

（五）住宅地产保持稳健。

住宅地产方面，大悦城上半年获取7宗地块 ，土地面积24万平方米
，计容建筑面积41万平方米，土地款总额 77 亿元 ，平均楼面价为 18776 元/平方米 。

截止6月末
，公司土地储备主要分布于长三角
、长江中游、 粤港澳大湾区 、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约 2165 亿元
。

除减租外 ，大悦城今年利润下滑的主因是存货减值。近期
，国内陆续发布了支持刚需
、换购退税、首套公积金利率下调 、保交楼贷款发放
、“地产16条 ”等政策，料国内一二线核心区域房价无持续下跌可能 。大悦城近两年拿地成本已有明显下降 ，存货减值不具有持续性
。

三、在可能预见的行业整合浪潮中
，大悦城等央企地产公司是先锋军。

《提高央企控股上市公司质量工作方案》要求分类推进上市平台建设，支持通过吸收合并 、资产重组
、跨市场运作等方式盘活 ，或通过无偿划转、股权转让等方式退出，进一步聚焦主责主业和优势领域 。

11月28日
，证监会表示，“即日起恢复涉房上市公司并购重组及配套融资” ，明确发行股份募集资金可用于存量涉房项目和支付交易对价 、补充流动资金
、偿还债务
。可以做“同行业、上下游
”的整合
，不能用于拿地拍地 、开发新楼盘（简称地产“新五条”）。政策同时提到了“保交楼、保民生 ”
、棚户区改造、旧改 。年内，大悦城升级“悦品牌
” ，以“悦见生活之美”为核心理念
，满足居民不同人生阶段对于美好生活的向往，符合住建部等部门联合印发的《进一步提高产品 、工程和服务质量行动方案（2022~2025年）》中 ，关于“推进完整社区
、活力街区建设 ”的要求。央企/国企地产公司在民生领域执行力更优
，预计将最受益于“新五条
”
。

从股价表现来看，尽管年内三大指数齐下跌 ，港股地产板块卧倒一片
，但央企地产公司保利、$招商蛇口(SZ001979)$ 逆势上涨，国企地产公司华发还创出了历史新高。

中粮集团是国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一 ，与多地政府签署了合作框架协议 。大悦城是中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，在可以预见的行业整合浪潮中处于优势地位
。

证监会同时表示
，恢复H股房地产主业/其他涉房H股再融资，这对港股大悦城地产来说 ，亦是重磅利好。大悦城在营27家（含轻资产和非标准化产品）购物中心
，累计总商业面积约300万平方米 。其中包括16个大悦城，累计总商业面积 239 万平方米 ，单个项目面积约15万方
。不论是项目数量还是面积都多于越秀房托···但
，目前大悦城地产的市值还不到越秀房托的一半，仅有领展房托的零头 ，估值修复的空间非常大。

另外一个大家都没注意到的细节是
，“央企现代能源” 、“央企科技引领 ”
、“央企股东回报
”等“1+N”系列央企指数正在陆续发布，与“不照搬海外发展经验 ”、“中国特色的估值体系
”前后呼应 。

上周末 ，统计局发布的1-10月经济数据显示
，四大类企业中，国企营收增速最高 ，也是唯一净利润同比正增长的
。不论是经济转型，还是举国体制都离不开央企/国企的持续发力。

随着“1+N”央企指数的扩围
，加上更多基金公司发行央企指数产品的预期，未来机构持仓央企股权比例会提升 ，大悦城等央企优质公司也会间接受益 。

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